Dal 1° gennaio 98 il condominio è diventato sostituto d'imposta. Secondo le leggi tributarie è sostituto d'imposta "chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto". Il Condominio dovrà, quindi, effettuare la ritenuta d'acconto su compensi corrisposti ai professionisti, ai lavoratori dipendenti e all'amministratore. Essendo il Condominio una figura astratta, spetta all'amministratore operare in qualità di sostituto d'imposta.

L'amministratore dovrà, quindi, effettuare, all'atto del pagamento della parcella del professionista (ingegnere, avvocato ecc.) la ritenuta IRPEF del 20% e provvedere al versamento entro il giorno 15 del mese successivo. Se il professionista è un soggetto non residente, la ritenuta aumenta fino al 30%. Tale ritenuta va effettuata solo per i professionisti. La manutenzione dell'ascensore, la pulizia delle scale è affidata a ditte il cui corrispettivo viene regolarmente fatturato. In questi casi l'amministratore non deve fare altro che comunicare annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare delle prestazioni e i dati del fornitore.

L'amministratore deve applicare la ritenuta d'acconto anche sul suo compenso (c. d. autoritenuta). Questo anche se l'amministratore riceve, in luogo di un compenso vero e proprio, un rimborso spese, a meno che non sia documentato con giustificativi di spesa (cancelleria, postali ecc,). Può accadere che i condòmini stabiliscano di amministrare a turno (di un anno) i beni e i servizi comuni senza corrispondere alcun compenso all'amministratore in carica, esentandolo però dal versare la propria quota condominiale mensile. In tale ipotesi l'esenzione dal versare la quota condominiale viene considerata quale compenso per l'amministratore di turno, determinando così l'obbligo della ritenuta e successivo versamento dell'acconto IRPEF.

L'amministratore deve versare la ritenuta d'acconto per i dipendenti ( giardiniere, portiere, pulitori) entro il giorno 20 del mese successivo.

A fine anno l'amministratore deve rilasciare il mod. 770 in cui indicherà l'ammontare delle somme assoggettate a ritenuta e le generalità ed i codici fiscali di tutti i percettori. Entro il 28 febbraio dell'anno successivo deve rilasciare la certificazìone unica (cosiddetto CUD in sostituzione del precedente mod. 101) attestante gli importi corrisposti, detrazioni operate, ritenute e contributi versati. Il lavoratore dipendente non presenterà più il 740 (sostituito dal rnod. Unico) poiché le imposte dovute gli sono state già trattenute in busta paga. Se ha altri redditi da dichiarare o oneri da detrarre potrà avvalersi dell'assistenza fiscale e quindi presentare il mod. 73O. Il condominio non è obbligato a prestar assistenza fiscale al propri dipendenti (fino a 100 lavoratori si tratta solo di una facoltà) che possono rivolgersi ad un Centro di assistenza autorizzato (CAAF).

L'obbligo della ritenuta d'acconto comporta per i condomini non tenuti alla nomina dell'amministratore, perché con meno di 5 condomini, il dovere di nominare un amministratore oppure delegare uno dei proprietari ad adempiere agli obblighi del sostituto d'imposta.

Per poter effettuare i versamenti occorre fare richiesta, al concessionario della riscossione competente territorialmente, del codice contribuente (prima ancora bisogna che il condominio faccia richiesta del codice fiscale presso l'Ufficio Imposte Dirette).

Bisogna, inoltre, utilizzare ì seguenti codici tributo:

• 1001 - retribuzioni
• 1002 - emolumenti arretrati
• 1003 - emolumenti corrisposti per prestazioni stagionali
• 1009 - compensi corrisposti a soci di cooperative
• 1012 - indennità per cessazione di rapporti di lavoro
• 1040 - redditi di lavoro autonomo
• 1041 - redditi di collaborazione coordinata e continuativa.

In assenza di versamento della ritenuta o in caso di versamenti insufficienti si applica la sanzione amministrativa dal 120 al 240% dell'ammontare delle ritenute non versate (art.2 D.lgs 18/12/97, n° 471)

La finanziaria 98 tra i vari obblighi a carico dell'amministratore prevede anche quello di rilasciare dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale, qualora gli uffici delle imposte ne facciano richiesta. La stessa finanziaria impone all'amministratore di presentare all'anagrafe tributaria, insieme alla dichiarazione del mod. 770, l'elenco completo dei fornitori dei beni e servizi acquistati dal condominio con l'indicazione della relativa spesa per un ammontare complessivo superiore alle 500.000 lire nell'anno.

Diamo uno sguardo agli adempimenti fiscali e previdenziali dell'amministratore.

Il compenso percepito dall'amministratore deve essere assoggettato

• ad IRPEF
• al contributo previdenziale (14%)
• ad IVA (20%), se l'attività di amministratore è svolta nell'esercizio di arti e professioni.

Pertanto, l'attività di amministratore di condominio va considerata:

• una prestazione professionale vera e propria
• una collaborazione coordinata e continuativa.

Nel primo caso, l'amministratore deve aprire partita IVA. Inoltre deve emettere la fattura con IVA al 20%, al netto della ritenuta d'acconto (20%). Poi, i compensi sono assoggettati al contributo previdenziale con possibilità di addebitare il 4% dei corrispettivi lordi.

Nel secondo caso non sussiste l'obbligo della partita IVA. Per i compenso percepiti, l'amministratore rilascerà una quietanza in cui dovrà essere indicata la ritenuta d'acconto e la parte del contributo INPS a suo carico. Il contributo INPS è per 1/3 a carico dell'amministratore e per 2/3 a carico del Condominio.